SP: Itaim Bibi, Jardim Paulista e Perdizes concentram 28% dos prédios com comércio no térreo, lançados em 2023
Prédio com fachada ativa da Vitacon na Avenida Brigadeiro Luís Antônio
Crédito: Divulgação
Levantamento da Geoimóvel, solução que monitora os lançamentos imobiliários, mostra que, em 2023, foram lançados 419 edifícios na cidade de São Paulo, sendo 61 com fachadas ativas.
No primeiro semestre de 2024, foram 135 lançamentos de empreendimentos residenciais, sendo 15 com comércios no andar térreo dos prédios.
Por Naira Zitei
Conhecido como fachadas ativas, o comércio no andar térreo de edifícios tem sido uma tendência na cidade de São Paulo. De acordo com um levantamento da Geoimóvel, que monitora os lançamentos imobiliários na capital paulista – feito de forma exclusiva para a DC NEWS -, em 2023, foram lançados 419 empreendimentos residenciais na cidade, sendo 61 com fachadas ativas, ou seja, quase 15% do total. Deste número, 17 (28%) estão concentrados nos bairros de Itaim Bibi, Jardim Paulista e Perdizes.
Segundo Leandro Begara, diretor de inteligência de mercado na Urban Systems Brasil, consultoria em gestão empresarial, as fachadas ativas tendem a se concentrar em polos econômicos da cidade. “É necessário pensar em medidas que pulverizem esses espaços para o restante da cidade”, disse.
Os dados da Geoimóvel apontam uma tendência, visto que, em 2022, o número de condomínios verticais lançados foi de 446, dos quais 14,6% tinham comércios no térreo, isto é, 65 edifícios: nove em Perdizes, seis no Jardim Paulista e cinco no Itaim Bibi, que também equivale a 30%. “As fachadas ativas estão cada vez mais presentes, porque, do ponto de vista do urbanismo, no mundo todo, entendeu-se que as cidades vibrantes são estruturadas desta forma”, afirmou Sophia Motta, arquiteta sócia do escritório PSA.
“As fachadas ativas estão cada vez mais presentes”, disse Sophia Motta, arquiteta e urbanista Crédito: Divulgação Crédito: Giovanna Hackradt/Divulgação
No primeiro semestre de 2024, foram 135 lançamentos com 15 fachadas ativas, o que representa 11%. Os empreendimentos com essa característica possuem em média duas lojas, que apresentam uma média de área privativa de 200 metros quadrados e os preços chegam a R$13.225/m².
INCENTIVOS — A Prefeitura de São Paulo incentiva a construção de prédios com fachadas ativas por meio do Plano Diretor de 2014 e da Lei de Zoneamento. A legislação diz que “não serão computáveis, até o limite de 50 %, a área do lote destinada à implementação deste instrumento”.
Leandro Begara explicou que, em toda construção, existe um coeficiente de aproveitamento, isto é, um número que multiplicado pela área do terreno indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos, somados todos os pavimentos. Esse valor é determinado pela prefeitura e possui um custo.
“O benefício das fachadas ativas diz que terrenos em que a frente do lote que dá acesso direto ao logradouro com tamanho acima de 20 metros tem direito a metade do lote a mais de potencial construtivo sem custos adicionais”, disse Leandro. Isso significa que um espaço de 100 metros para um comércio no térreo de um empreendimento pode ter 150 metros.
Com o incentivo, muitas incorporadoras passaram a usufruir do benefício, mas, segundo a arquiteta Sophia Motta, as fachadas ativas não eram planejadas de maneira adequada. “A gente começou a ter fachadas ativas que não eram pensadas para os seus fins”, disse. Com isso, os espaços não eram ocupados.
Na visão dela, as empresas ficam mais preocupadas com o produto principal que são os apartamentos e, por isso, os espaços que representam uma parcela pequena do projeto, são pensados no final. “Tem uma chance muito maior de sucesso quando aquele empreendimento já é pensado para uma fachada ativa específica”, afirmou Sophia.
Outro problema que Leandro Begara apontou é quando as construtoras colocam empreendimentos com estabelecimentos no lugar de operações comerciais que já existiam e valorizam o aluguel do local. “O comerciante passa a ter um custo de instalação maior e, eventualmente, ele nem consegue pagar”, disse.
TEMPO — “Planejar o tecido urbano de maneira que os habitantes encontrem o que precisam a uma distância de 15 minutos a pé ou de bicicleta”, é o conceito da “cidade de 15 minutos” criado por Carlos Moreno, urbanista e professor da universidade Sorbonne, em Paris, na França. Essa ideia inspirou o incentivo das fachadas ativas em São Paulo que, de acordo com Sophia Motta, quando um mesmo lote tem mais de uma função, o tempo de deslocamento diminui e o município se torna mais confortável aos pedestres.
A incorporadora Vitacon entende que a forma de projetar edifícios também pode contribuir para a mobilidade urbana, segundo o CEO Ariel Frankel. Por isso, a empresa possui 50 empreendimentos com comércios no andar térreo de 80 espalhados pela cidade, ou seja, 60% do total. “O nosso propósito sempre foi de reinventar a cidade para dar mais tempo ao que importa”, disse.
As fachadas ativas dos condomínios da Vitacon medem, em média, 1,5 mil m² com uma ou duas lojas. Os estabelecimentos costumam variar entre restaurantes, barbearias, supermercados, clínicas de estética e lojas de roupa. Para o CEO, além de contribuir para a mobilidade, também causa uma sensação de segurança. Leandro Begara explicou que “quando há um contato do privado com o público, gera uma sensação de que todo mundo está vigiando todo mundo”.
