Fachada ativa pode virar tendência, se considerar as especialidades do varejo

Pesquisa encomendada pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) revela que as chamadas fachadas ativas viraram um mico para as incorporadoras e as construtoras.

A vacância nos espaços reservados para o comércio em prédios residenciais e comerciais em São Paulo chega a 80%, de acordo com levantamento da Campagner Arquitetura e Urbanismo.

Esse percentual foi constatado em uma amostra de 391 empreendimentos, dos quais 91 com fachadas ativas, em três regiões: Vila Mariana, Ibirapuera e avenida Rebouças.

Basta andar por essas e outras áreas da cidade de São Paulo para verificar as inúmeras placas de ‘aluga-se’ nos térreos de novos edifícios.

Por que os comerciantes não se empolgaram com esses espaços que, em alguns casos, estão até em áreas de grande fluxo de pessoas, considerado essencial para o sucesso do comércio?

O Diário do Comércio ouviu arquitetos, urbanistas e lojistas e uma das respostas é que boa parte dos projetos não considerou o básico: as especialidades do varejo.

A infraestrutura do espaço, dizem, precisa estar preparada para ar-condicionado, exaustão e comunicação visual e também é preciso identificar o tipo de comércio que cada local demanda.

Criar a fachada ativa para, depois, achar um lojista para se instalar, dizem eles, não funciona.

Plano Diretor

As fachadas ativas foram incluídas no Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, em 2014, e, depois, na Lei de Zoneamento de 2016.

As incorporadoras e as construtoras aplaudiram a decisão, já que o município passou a autorizar a construção de um imóvel acima do limite, sem pagar mais por isso.

Além disso, a expectativa das construtoras é de valorização desses empreendimentos, que passam a ter proprietários e inquilinos. Só que, com o tempo, percalços foram se mostrando.

“A vacância das fachadas ativas, aliás, muito bem pensadas pela Prefeitura de São Paulo, existe porque faltou um trabalho conjunto de inteligências de varejo e de construção de edifícios”, afirma Júlio Takano, CEO da KT Arquitetura de Negócios.

Os projetos de incorporadoras e construtoras, diz ele, acabaram utilizando o mesmo conceito de um prédio residencial para espaços nos térreos, com pé direito baixo e portas de vidro.

“Quem vai querer instalar uma máquina de café de R$ 7 mil em uma loja protegida apenas por porta de vidro? As fachadas ativas têm de considerar a especialidade de um comércio.”

Na Vila Mariana, de acordo com o levantamento da Campagner, foi identificada a maior vacância das fachadas ativas, de 80%. No Ibirapuera, de 70% e, na avenida Rebouças, de 63%.

“Quem projeta edifício residencial, não projeta o varejo. Os espaços no térreo acabaram ficando como sobras”, diz Larissa Campagner, arquiteta urbanista que coordenou a pesquisa.

Em entrevistas com representantes de incorporadoras, construtoras e gestores de ativos imobiliários, a pesquisa identificou que as empresas fizeram fachadas ativas em razão do incentivo financeiro, e não por ser um ponto comercial, de acordo com Larissa.

Jafet e Hirota

Um exemplo que pode vir a ser tendência de fachadas ativas de sucesso é o do complexo de edifícios que está sendo construído pela família Jafet no bairro do Ipiranga.

Em uma área de 9.500 metros quadrados, na rua Silva Bueno, esquina com a rua Sorocabanos, a família Jafet e a Cyrela Brazil Realty, parceiros no projeto, acertaram com a rede Hirota a instalação de uma loja de cerca de 2,4 mil metros quadrados no térreo de uma das torres.

O espaço está sendo construído justamente para abrigar a loja, preparada para ser a flagship da rede, que contará com uma farmácia terceirizada, cafeteria e área para refeições.

“O cliente vai poder ir até a loja, levar o laptop e fazer dali um escritório”, afirma Hélio Freddi Filho, diretor do Hirota. A loja está prevista para ser inaugurada em novembro de 2026.

A família Jafet é uma das mais tradicionais do Ipiranga e decidiu dar nova cara para a área, até então ocupada por galpões usados para estocar mercadorias de lojistas do centro da cidade.

“Decidimos trazer algo diferente para o espaço e dar a nossa contribuição para o bairro se tornar cada vez mais acolhedor”, diz Basílio Jafet, vice-presidente do Secovi e diretor do grupo.

O Hirota, afirma ele, já queria fazer algo grande, que fosse um marco para a rede, a consolidação da marca. “Houve uma química boa entre as famílias em tradição, valores.”

Além de uma loja do Hirota, o empreendimento está negociando a instalação de uma academia em outra área de cerca de 1.800 metros quadrados no complexo residencial.

A ideia, de acordo com Freddi Filho, é criar neste local um centro de convivência e aproveitar as fachadas ativas que estarão disponíveis até o final da obra.

Vocação da região

Um estudo para identificar a vocação de um espaço é fundamental para evitar a vacância das fachadas ativas, de acordo com Wilson Honda, engenheiro especializado em real estate.

Há regiões e ruas que não comportam fachadas ativas, diz ele, porque não existe fluxo de pessoas suficiente ou simplesmente tradição comercial.

“Se não tiver localização e qualidade, como pé direito alto, sem pilares, o produto é ruim e a procura pelo espaço será baixa”, afirma.

O projeto da família Jafet, que inclui a instalação de dez a 12 torres de apartamentos e o Hirota, diz, já nasce para comportar um supermercado.

A expectativa do Hirota é atender cerca de 8 mil pessoas do complexo e da região. “A fachada ativa que vamos ocupar foi planejada. Teremos uma entrada independente pela rua Silva Bueno, com cerca de 40 vagas cobertas”, diz Freddi.

O que fazer antes de ir para uma fachada ativa

O arquiteto Takano destaca três pontos. São eles:

- A fachada como promessa da experiência: a fachada não é vitrine, é narrativa. Em poucos segundos, ela precisa traduzir quem a marca é, qual prazer ou solução entrega e por que vale a pena entrar. Transparência, iluminação, proporção e legibilidade constroem a primeira indulgência do cliente, aquela que antecipa os “dez minutos de férias” e transforma curiosidade em desejo.

- Convite físico e emocional para entrar: uma boa fachada ativa reduz atrito e cria acolhimento. Entrada generosa, transição suave entre rua e loja, acessibilidade real e pequenos gestos de conforto fazem da aproximação parte da experiência. Quando a fachada convida, a rua deixa de ser passagem e vira permanência, o primeiro passo para o “terceiro lugar”, aquele lugar que você vai porque deseja e não somente porque precisa.

- Viabilidade operacional e diálogo com o entorno: beleza sem operação não sustenta um negócio. Antes de assinar, é essencial entender limites técnicos, manutenção, sinalização permitida e possibilidades de ativação. Ao mesmo tempo, a fachada deve conversar com o fluxo da rua e com os vizinhos comerciais, potencializando tráfego, segurança e recorrência. Fachada ativa só funciona quando estética, operação e contexto urbano caminham juntos.

Concepção do projeto

A atratividade de fachadas ativas, de acordo com o engenheiro Honda, começa na fase de concepção do empreendimento, não depois de pronto.

O ideal, diz, é que o empreendedor já desenvolva o projeto pensando no comércio e, sempre que possível, tenha um varejista definido ou um operador âncora para ocupar o espaço, após a conclusão das obras. “Isso valoriza o ativo, atrai outros lojistas e cria fluxo imediato para a rua.”

Abaixo, alguns pontos citados por Honda para o sucesso de um comércio em fachada ativa:

- Do ponto de vista do produto imobiliário, é essencial desenvolver espaços pensados para a operação do varejo, com pé-direito alto, menor número de pilares no interior das lojas, boa visibilidade e fachadas amplas;

- A infraestrutura também precisa estar preparada para ar-condicionado, exaustão e comunicação visual. Quando o espaço é engessado ou pouco flexível, o número de empresas interessadas diminui, o que impacta diretamente na sua ocupação;

- A localização continua sendo determinante. Fachadas ativas funcionam melhor em eixos com fluxo constante de pedestres, próximas a transporte público, áreas residenciais adensadas ou polos corporativos. Calçadas confortáveis, iluminação adequada e sensação de segurança influenciam diretamente o desempenho das lojas;

- Outro aspecto importante é a curadoria. Não basta ocupar por ocupar. A escolha dos lojistas precisa considerar complementaridade entre as operações, diversidade de usos e aderência ao público do entorno. Isso ajuda a manter movimento ao longo do dia;

- Do lado do lojista, a fachada deve ser tratada como um ativo estratégico. A vitrine precisa ser clara, atrativa e bem iluminada. Portas fechadas e fachadas passivas afastam o consumidor. Sempre que possível, a loja deve se abrir para a rua e dialogar com quem passa;

- Conhecer o entorno também é essencial. Entender quem circula pela rua, em quais horários e com qual objetivo permite ajustar mix de produtos, preços e horários de funcionamento. O varejo atual exige flexibilidade e capacidade de adaptação;

- Por fim, fachadas ativas funcionam melhor quando há colaboração. Ações conjuntas entre lojistas, eventos de rua e ativações aumentam o fluxo, fortalecem o comércio local e ajudam a reduzir a vacância. Quando empreendedor, lojista e cidade estão alinhados, o ganho é coletivo.

LEIA MAIS

ACSP: Vacância em espaços comerciais de fachadas ativas de SP chega a 80%

A gastronomia é ponto-chave para as fachadas ativas em São Paulo

Urbanista Carlos Moreno diz que 'Cidade de 15 Minutos' é possível em SP

Washington Fajardo: Recuperação de centros históricos passa pela habitação

 

IMAGEM: SDI/divulgação