São Paulo, 4 de dezembro de 2025 – A B3, a bolsa do Brasil, lançou na quarta-feira (3) o “ReportAnual de FIIs 2025”, estudo que traça um diagnóstico profundo sobre a maturidade do mercado deFundos de Investimento Imobiliário no país. O documento revela que o setor atingiu um novo patamarde robustez, superando a marca de R$ 180 bilhões em valor de mercado (estoque) e consolidando umabase de quase 3 milhões de investidores, que diariamente negociam, em média, mais de R$ 300milhões por meio dessa classe de ativos.
O “Report Anual” contextualiza o momento atual dos FIIs como o ápice de uma jornada iniciada hámais de 30 anos. O estudo resgata os grandes marcos regulatórios que permitiram essa evolução,começando pela criação legal dos FIIs em 1993 (Lei nº 8.668), o surgimento do primeiro fundonegociado publicamente em bolsa no ano de 2000, e o ciclo posterior de expansão e prova de valor.
Hoje, além do estoque recorde na B3, o paper também mostra como fundos de “tijolo” espinha dorsalda indústria, especialmente nos segmentos de logística e shopping centers se provaram resilientesa ciclos macroeconomicos desafiadores de juros e inflação. O documento aponta que a gestão ativa,focada na reciclagem de portfólio e na qualidade dos inquilinos, foram diferenciais para destravarvalor além da geração passiva de aluguéis mensais, atraindo um perfil de investidor que buscacrescimento com proteção patrimonial de longo prazo e não apenas rendimento imediato.
Essa sofisticação refletiu diretamente na liquidez. O volume médio diário negociado (ADTV)passou de R$ 214 milhões em 2020 para R$ 316 milhões em 2025, evidenciando que o investidorencontra na bolsa um ambiente cada vez mais ágil e dinâmico para a evolução de seus portfólios.
O amadurecimento do investidor também aparece na diversificação dos ativos mais procurados. Alista dos fundos mais negociados nos últimos 12 meses mescla diferentes teses, desde a “rendapassiva” dos galpões logísticos e shoppings até a dinâmica de crescimento patrimonial por meiodos fundos de papel (que investem em títulos de dívida do mercado imobiliário, como CRIs), ehíbridos (que têm no portfólio tanto imóveis quanto ativos financeiros).
“O que observamos no estudo é que a indústria de fundos imobiliários no Brasil já encontrou seuespaço entre os investidores brasileiros e agora, a exemplo de outras classes, como os ETFs, estáse sofisticando cada vez mais e entrando também no radar dos grandes investidores globais, àmedida em que fortalecem continuamente suas estruturas e governança”, afirma Marcos Skistymas,diretor de Produtos da B3. “Temos hoje uma prateleira de produtos com liquidez diária robusta eativos que dialogam com a economia real, como a logística do e-commerce e a infraestrutura urbanados shoppings, mas também portfólios com ativos financeiros em diferentes patamares de retorno erisco, que possibilitam a montagem de carteiras diversificadas e sustentam um relevante fluxo decapital para o financiamento de grandes obras do setor imobiliário”, detalha o executivo.
Com essa maturidade, a história da indústria ganha novos contornos em 2025
Do Brasil para o mundo: os FIIs 2.0
De acordo com agentes de mercado, como gestores, que colaboraram com o documento, à medida que osfundos brasileiros alcançam status equiparável aos REITs (Real Estate Investment Trusts, os fundosimobiliários negociados em bolsas estrangeiras) e passam a integrar índices internacionais (como oFTSE Global All Cap Index), a indústria mostra que está de portas abertas para investidoresglobais.
Eles batizam essa nova fase em que a expansão dá lugar para a consolidação de “FIIs 2.0”.Segundo essa análise, para atrair o olhar de players globais, a indústria deve passar por umdiferente ganho de escala, contando com fundos maiores e mais líquidos, e portfólios maisdiversificados, com estruturas operacionais e de governança mais sofisticadas. Nesse sentido, umdos movimentos esperados para os próximos anos é uma onda de fusões e aquisições (M&A),replicando a trajetória de mercados maduros, como o norte-americano.
Os gigantes da liquidez
Confira os 5 FIIs mais negociados diariamente na B3 (Volume Médio Diário):
CPLG11 (R$ 10,3 milhões/dia): Fundo de tijolo focado em logística, impulsionado pela demanda doe-commerce.MXRF11 (R$ 9,5 milhões/dia): O fundo com maior número de cotistas da bolsa, operando modelohíbrido com foco em crédito imobiliário (CRIs).XPML11 (R$ 8,9 milhões/dia): Fundo de tijolo de shoppings centers de alto padrão, capturando aretomada do varejo presencial.CPUR11 (R$ 8,6 milhões/dia): Fundo híbrido de renda urbana, diversificando em imóveis essenciaiscomo supermercados e setor de saúde.HGLG11 (R$ 7,6 milhões/dia): Um dos mais tradicionais fundos de logística, focado em galpõesindustriais em diversos estados.
Cynara Escobar – cynara.escobar@cma.com.br (Safras News)
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