Com mais eventos e serviços, Pátio Paulista supera números de 2019

Na fase mais dura da pandemia, havia uma expectativa de que o mercado de shopping centers não seria mais como antes, mesmo com a volta das pessoas às ruas.

A demanda por lojas de rua, a explosão do e-commerce e o embate entre lojistas e centros comerciais em torno de aluguéis mais do que corroboravam essa tese.

Dois anos e meio após o início da pandemia do novo coronavírus, o Pátio Paulista, um dos shoppings mais tradicionais de São Paulo, mostra que a premissa estava furada.

“Sim, muitos lojistas saíram de shoppings, mas muitos entraram”, afirma Márcio Werner, superintendente do Pátio Paulista, que reúne 276 lojas.

Com 33 anos, o empreendimento é administrado pela Ancar Ivanhoe, empresa fundada em 1972, com operação em mais de 20 shoppings no país.

Faturamento, tráfego de pessoas e de veículos, diz ele, já superam em dois dígitos, ao redor de 14%, os números de igual período de 2019, antes da proliferação da covid-19.

Inflação e juros elevados, 10 milhões de pessoas desempregadas, ano de eleições, de acordo com Werner, não mudam as boas perspectivas para este ano e para o próximo.

“As pessoas querem ir para as lojas, querem voltar a ter a experiência de convivência, a interagir com o espaço físico. Obviamente, isso favorece os shoppings.”

Com a pandemia, diz ele, criou-se uma sensação nas pessoas que, nos Estados Unidos, denomina-se FOMO (fear of missing out). Em português, ‘medo de ficar de fora’.

“É uma necessidade de aproveitar o momento, de fazer alguma coisa que as pessoas não sabem se terão a oportunidade de fazer amanhã”, diz ele.

Para atrair o cliente que tem trabalho no escritório e em casa, o shopping também montou ‘cápsulas’ (Pátio Work) em corredores prontas para o uso do computador.

A vacância do Pátio Paulista, que atingiu 6% nos últimos anos, caiu pela metade neste ano e, até o início de 2023, o shopping estará praticamente sem espaços para locação.

“Hoje, quem me procurar para abrir uma loja, vai ter dificuldade para ter um ponto.”

Neste momento, pelo menos 22 lojas satélites dos setores de restaurantes, doces, chocolates, vinhos, vestuário se preparam para abrir as portas no Pátio Paulista.

Algumas das marcas que já estão em processo de reforma de espaços são Paris 6, Mr. Cheney Cookies, Kit Kat, Grand Cru, Kings e Carters.

No ano que vem, o centro comercial também dará início às obras para a instalação de um teatro, com previsão para estrear em 2024.

“Os shoppings estão aproveitando este momento de revisitação do público para trazer novas operações também ligadas a serviços e entretenimento”, diz.

Além de trazer para o espaço marcas novas, o Paulista passou a realizar eventos a cada dois, três meses, como a atual exposição do artista francês Pierre-Auguste Renoir.

Antes da mostra do pintor, o shopping fez homenagem aos 50 anos da Atari, uma das empresas que popularizaram os videogames, e à imigração japonesa.

Não é de hoje que os shoppings tendem a reduzir espaços do varejo tradicional e aumentar as áreas para serviços e lazer, um movimento que deve se intensificar.

“Sou do tempo em que falar em ter uma academia dentro de um shopping era como um sacrilégio. Hoje, temos clínica médica, academia, cinema, vamos ampliar os serviços e ter um teatro”, diz.

Veja os principais trechos da entrevista com Márcio Werner.

INADIMPLÊNCIA 

Grande parte da inadimplência gerada na pandemia já foi renegociada.

Hoje, vejo um cenário bastante favorável de recuperação de inadimplência, ocupação, vendas. Todos esses indicadores são absolutamente saudáveis neste momento.

LOCAÇÃO

Há mais de 30 anos, lojistas sempre querem alterar contratos de locação. Todos buscam condições que entendam mais favoráveis.   

O shopping vai ou não atender às demandas na medida em que entende que é mercadologicamente correto.

Não houve alteração de contratos com a pandemia, até porque, buscando uma série histórica de índices IGP-M e IPCA, eles se encontram em algum momento.

Não há diferença tão significativa que vale a pena se desgastar.

O shopping tem estrutura de contrato perfeitamente negociável, tanto que essa relação se manifesta quando vemos um shopping como este ocupado, vendendo.

Negociação sempre existirá entre lojistas e shoppings, dentro dos limites saudáveis para ambos.

Todos os contratos envolvem aluguel mínimo e percentual sobre o faturamento, com variações sob o mesmo tema.

CUSTOS

Os custos são compatíveis com a estrutura que o shopping oferece. Não interessa aos empreendimentos terem custos altíssimos.

A estrutura impõe, sim, custos que são permanentemente trabalhados para serem os mais enxutos possíveis.

Não há razão para que os shoppings inflacionem. Os empreendimentos vão sempre buscar uma relação de equilíbrio nas contas e parceria.

E-COMMERCE

O comércio eletrônico não tirou pessoas dos shoppings, pois não existe mais distinção entre compras pela internet e no varejo físico. Hoje existe uma integração.

Uma compra pode começar em uma pesquisa pela internet e ser concluída na loja física, e vice-versa, fazendo parte de um grande ecossistema.

Quase todos os lojistas estão na internet.

STRIP MALLS

O avanço dos strip malls não atrapalha, pois estão mais voltados para serviços de conveniência em bairros.

São conceitos de empreendimentos que vão conviver bem com os shoppings, até porque atendem a demandas diferentes.

RENOVAÇÃO

Existem marcas específicas que o shopping trabalha como parte de sua revitalização.

É da natureza de um centro comercial buscar uma renovação da ordem de 5% do seu mix todo o ano.

O varejo é dinâmico, o turnover oxigena e dá vigor ao empreendimento.

Tudo o que possa trazer público para o shopping interessa, como correio, cartório, lavanderia, chaveiro.

Hoje, os serviços representam entre 4% e 5% do mix do Pátio Paulista, mas a ideia é expandir esse número.

HÁBITOS

Com a pandemia, os clientes passaram a ser mais objetivos com as compras. Eles saem de casa já sabendo o que precisam comprar.

Agora, quando estão nos shoppings, eles podem ser afetados por outros estímulos. A compra por impulso vai continuar existindo, por isso a importância das vitrines.

Uma pessoa que vai a uma loja para fazer uma troca, sempre acaba comprando algo mais.

PERFIL DE LOJISTA

Para estar dentro de um shopping, o lojista precisa conhecer e atender bem o cliente, se ele conversa com o público do empreendimento.

Os mesmos cuidados que o comerciante precisa ter para abrir uma loja de rua, precisa ter para uma loja em shopping.

Ao mesmo tempo, os centros comerciais vão buscar marcas com o seu perfil.

Essas relações precisam estar equilibradas, se não, não fazem sentido.

BRASIL E EUA

Existem diferenças entre os shoppings aqui e nos Estados Unidos. Dificilmente se encontra um shopping como o Paulista em uma cidade como Nova York.

Lá, há muitos shoppings nos subúrbios e lojas de rua. Aqui, nós consolidamos um modelo que agrega estacionamento, serviços, entretenimento.

Nos EUA há excesso de área locável. No interior do Brasil há carência de shoppings.

SEGURANÇA

Os shoppings sempre se beneficiaram do fato de serem um local mais seguro para os clientes e são uma estrutura que responde bem a problemas urbanos.

FINAL DE ANO

Os números já são positivos na comparação com 2019. O último trimestre deste ano deve ser ainda mais favorecido com Copa do Mundo, Black Friday e Natal.

Consideramos que 2023 deve ser um ano melhor ainda com as 22 novas lojas que estão entrando e por não termos mais as restrições impostas pela pandemia.

Mesmo com a eleição, não vemos instabilidade, até porque os dois candidatos que lideram as pesquisas já governaram o país.

TENDÊNCIAS

Este é um mercado que vai se estruturar no Brasil e continuar crescendo.

O país não terá, no curto prazo, uma estrutura logística capaz de ter uma mercadoria viajando na velocidade e na conveniência das pessoas.

Os shoppings vão continuar se transformando e continuarão sendo um lugar onde as pessoas irão realizar as compras e matar o desejo de consumo.

Aliás, se tem um mercado que nós somos competentes é o de shopping centers.

 

IMAGEM: Andrei Bonamin/DC