IRPF 2026: Como declarar aluguel e evitar erros para não cair na malha fina

O aluguel é considerado um rendimento tributável pela Receita Federal, e deve ser incluído na soma das rendas do contribuinte para averiguar a necessidade de declarar o Imposto de Renda. 

Estão obrigados a declarar aqueles com rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584 em 2025, ou que cumprem outros requisitos de obrigatoriedade, como possuir bens e direitos de valor acima de R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2025, ou ter recebido mais de R$ 200 mil em rendimentos isentos e não-tributáveis. Especialistas tiram as principais dúvidas a seguir:

Como calcular o valor líquido do aluguel? 

Na declaração, o contribuinte deve declarar apenas o valor líquido correspondente ao aluguel de cada imóvel. Multas e juros recebidos devem ser incluídos. Caso o condomínio e o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) sejam pagos pelo proprietário, tais valores podem ser desconsiderados. A taxa de administração, que inclui despesas com imobiliária, administradoras, emissão de boletos e a cobrança e intermediação, deve ser deduzida do valor bruto do aluguel antes de calcular o imposto.

O valor pago à administradora ao longo do ano deve ser informado na ficha "Pagamentos Efetuados", com a opção "71 - Administrador de imóveis" e o CNPJ da administradora. Taxas de plataformas de aluguel também podem ser deduzidas, desde que vinculadas ao rendimento recebido. O objetivo é que não haja disparidade entre o valor declarado como pago pelo inquilino e o recebido pelo proprietário.

Preenchimento varia de acordo com a natureza do locatário

Ao fazer o ajuste anual, a Receita vai somar a renda do aluguel a outros rendimentos tributáveis recebidos em 2025, como salário, aposentadoria e pensões - mesmo que, por si só, seja menor do que a faixa de renda tributável. Cada um desses rendimentos é declarado separadamente.

Aluguel para pessoas físicas

Quem recebeu aluguel de pessoas físicas com valor líquido mensal acima da faixa isenta deveria ter recolhido o imposto por meio do carnê-leão mensal. A tributação acontece com base na tabela progressiva do Imposto de Renda, respeitando as seguintes faixas de isenção:

- De janeiro a abril de 2025: até R$ 2.259,20 mensais, com limite mensal de desconto simplificado de R$ 564,80;
- A partir de maio de 2025, o limite passou a ser de R$ 2.428,80, com limite mensal de desconto simplificado de R$ 607,20.

Com o desconto simplificado mensal, a isenção pode alcançar valores superiores à faixa básica, mas é aconselhado o uso do carnê-leão para apurar  os valores devidos. "A orientação mais segura é que o contribuinte apure mensalmente o aluguel recebido no carnê-leão quando o rendimento vier de pessoa física ou do exterior, e recolher o Darf [guia de pagamento] quando, no mês, houver imposto devido pela tabela progressiva", diz Renato de Andrade Bento, advogado tributarista do escritório Ronaldo Martins Advogados.

Se o pagamento já foi feito mês a mês para esses valores, será necessário importar os dados do carnê-leão para a declaração do Imposto de Renda. Caso não tenha feito o recolhimento e o aluguel superou o limite mensal, o acerto deve ser feito antes da entrega da declaração de 2026, aconselha a advogada tributarista e consultora Renata Soares Leal Ferrarezi.

O valor a ser pago deve ser atualizado com multa e juros por meio do SicalcWeb, o Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais da Receita Federal, que emitirá a guia para pagamento. A multa de mora é de 0,33% por dia de atraso, contada a partir do primeiro dia útil após o vencimento e limitada ao teto de 20%. Além disso, somam-se os juros: é cobrada a taxa Selic acumulada do mês seguinte ao vencimento, acrescidos de 1% no mês do pagamento. Esse cálculo pode ser feito de forma automática no SicalcWeb.

Na declaração de ajuste anual, os valores mensais devem ser informados na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior", utilizando a aba "Outras informações". Isso é válido para todos os locadores com entrega obrigatória da declaração, mesmo que seus rendimentos mensais tenham sido isentos ao longo do ano. Se o contribuinte preencheu o carnê-leão ao longo do ano, pode importar seus dados, facilitando o processo da declaração.

Airbnbs e outras plataformas

No caso do aluguel via plataformas, como Airbnb, Booking e similares, a lógica é a mesma: é necessário apurar os rendimentos de pessoa física mensalmente por meio do carnê-leão e fazer o pagamento dos impostos devidos.

"A atenção aqui recai sobre o valor a ser declarado, o qual deverá desconsiderar eventuais taxas pagas ou retidas pela plataforma para fins de remuneração do serviço de intermediação", diz Bento.

Os ganhos líquidos, já com os descontos relativos às plataformas, devem ser declarados mensalmente como Rendimentos Recebidos de Pessoa Física, via carnê-leão. E a mesma regra geral se aplica: "Se no mês não houve imposto a pagar, não significa que o rendimento possa ser ignorado na declaração. Ele continua compondo a declaração anual, caso o contribuinte esteja obrigado a apresentá-la", diz Bento.

 

Aluguel para pessoas jurídicas

Quando o aluguel é recebido de uma empresa, não se utiliza o carnê-leão. É a própria empresa locatária que retém o Imposto de Renda na fonte antes de pagar o aluguel ao proprietário, caso o valor supere a faixa de isenção vigente.

Os valores constam no informe de rendimentos que deve ser fornecido pela empresa, e devem ser declarados na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica", incluindo CNPJ e nome da empresa, o valor total recebido e o total de Imposto de Renda retido na fonte.

 

Imóveis cedidos gratuitamente

Imóveis cedidos para ocupação de cônjuges, pais ou filhos estão isentos do pagamento de imposto. A situação é diferente para imóveis cedidos a terceiros, como amigos. "Neste caso, a Receita Federal presume que houve um ganho, mesmo sem pagamento", diz Ferrarezi.

Em tais situações, o valor a ser tributado é de 10% do valor venal do imóvel, quantia que deve ser inserida na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física". Para o cálculo, utiliza-se o valor constante na guia do IPTU de 2025.

Se a cessão de uso não abrangeu todo o ano-calendário, o valor tributável é calculado de forma proporcional ao período. Ferrarezi exemplifica o cálculo:

Maria Souza cedeu, por seis meses, um imóvel urbano ao cunhado, cujo valor lançado para fins do IPTU é de R$ 300 mil.
O valor do rendimento tributável a ser declarado por Maria Souza será determinado da seguinte forma:
- Valor venal, obtido no carnê de 2025 do IPTU: R$ 300 mil
- Rendimento tributável (10% do valor venal): R$ 30 mil.
Se a cessão foi feita durante seis meses do ano, esta será calculada proporcionalmente, ou seja, corresponderá a 6/12 do rendimento tributável: R$ 30 mil x 6/12 = R$ 15 mil.

Sendo assim, o valor que deve ser inserido na ficha "Rendimentos Tributáveis de Pessoa Física" de Maria Souza é R$ 15 mil.

Imóveis com mais de um dono

Em caso de imóveis com múltiplos proprietários, o valor do aluguel deve ser dividido proporcionalmente. "No caso do aluguel mensal de R$ 8 mil, pertencente aos dois cônjuges em partes iguais, por exemplo, cada um deverá declarar o valor mensal de R$ 4 mil."

Sua parte proporcional do imóvel também deve ser declarada na ficha "Bens e Direitos", selecionando "01 - Bens imóveis", escolhendo o código correspondente ao tipo de imóvel e informando, no campo "Discriminação" a porcentagem que possui, bem como nome e CPF dos demais proprietários. 

 

Não perca o prazo

O prazo de entrega das declarações de 2026 acaba às 23h59 do dia 29 de maio. A declaração pode ser entregue baixando o Programa IRPF 2026, no site oficial da Receita Federal. Outra opção é prestar contas pelo Meu Imposto de Renda, que permite o preenchimento online. O acesso pode ser feito pelo site da Receita pelo e-CAC (Centro de Atendimento Virtual), pelo portal de serviços digitais do governo ou ainda pelo aplicativo da Receita Federal no celular. 

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