Verticalização imobiliária do interior paulista muda eixos comerciais da região

O interior paulista se consolidou como principal destino dos investimentos imobiliários e da expansão do varejo no Estado, liderando um movimento de descentralização que está mudando a geografia econômica de muitos municípios. Se antes o comércio pulsava exclusivamente nos tradicionais "calçadões" centrais, hoje, o crescimento vertical e a criação de bairros planejados estão atraindo recursos e marcas que antes se restringiam às capitais.

Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) confirmam esse protagonismo. O interior paulista registrou uma valorização real de 10,4% no valor total lançado no acumulado de 12 meses até fevereiro de 2026. Analisando de forma isolada, o levantamento mostra que Jundiaí teve um salto de 120% no volume de lançamentos verticais. São José do Rio Preto e São José dos Campos também apresentaram avanços significativos, com crescimentos de 50% e 41%, respectivamente.

O franchising rumo aos 'microcentros' - O setor de franchising acompanha de perto esse adensamento populacional. De acordo com a Associação Brasileira de Franchising (ABF), as marcas estão diversificando seus pontos de venda, migrando dos centros tradicionais para regiões de expansão verticalizada. Esses novos bairros criam 'microcentros' atraentes para franquias, pois garantem a densidade demográfica necessária para a viabilidade das operações.

No cenário nacional, a ABF aponta Jundiaí em segundo lugar em crescimento nominal no franchising no primeiro semestre de 2025. Também aparecem na lista Campinas (17º) e Ribeirão Preto (28º) como mercados maduros para esse deslocamento. Esse potencial estratégico é confirmado por Fernando Toledo, vice-presidente de operações do Grupo Froth, detentor da 5àsec Brasil. Segundo o executivo, a consolidação da rede nas capitais direcionou o foco estratégico para municípios do interior paulista dotados de alta densidade e acelerado crescimento vertical.

Toledo destaca Campinas como a única metrópole não capital do país, além de polos como Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, São José dos Campos e Sorocaba, que replicam o perfil de consumo e a infraestrutura de grandes capitais, oferecendo um cenário ideal para a descentralização de novos negócios.

Diante desse panorama promissor, a projeção do Grupo Froth é que o estado de São Paulo passe a concentrar entre 55% e 60% do faturamento total da rede nos próximos dois a três anos, estimando-se que o interior paulista, isoladamente, responda por até 25% de toda a receita nacional da franquia.

Infraestrutura integrada antecipa a chegada do comércio - De acordo com Luiz Antônio França, da Abrainc, e Rodrigo Abreu, diretor da ABF, essa liderança na verticalização e no avanço das franquias vista no interior de São Paulo é impulsionada por uma economia regional sólida, por uma mudança no perfil de consumo das famílias e por projetos que já surgem incentivando o uso misto do solo. Essa dinâmica gera circulação de pessoas em diferentes horários, aumentando a integração com o ambiente e tornando-o mais seguro.

"A infraestrutura privada, como malls e áreas de convivência integradas aos condomínios, tem um peso decisivo", aponta o relatório das entidades. "Ela antecipa o comércio local e atrai marcas e franquias antes mesmo da consolidação total do bairro, criando novos polos econômicos independentes dos centros históricos", diz França.

A transformação de São José dos Campos - São José dos Campos é um exemplo prático desse fenômeno, com a chegada de novos imóveis em áreas até então inexploradas e a instalação de novos negócios em pontos distantes do tradicional centro popular da cidade. No primeiro trimestre de 2025, a cidade registrou um Valor Geral de Vendas (VGV) recorde de R$ 4,3 bilhões em lançamentos, com 40 novos empreendimentos e 5,7 mil unidades, segundo a Associação das Construtoras do Vale do Paraíba (Aconvap).

A presidente da Aconvap, Maria Rita Singulano, explica que a demanda é impulsionada por profissionais qualificados que chegam à região em busca de moradia de alto padrão. "Eles têm renda e querem a conveniência de encontrar diferentes serviços e comércios em curtas distâncias, que podem ser percorridas a pé", afirma.

Maria Rita argumenta que a atual legislação de São José dos Campos é moderna e favorece projetos de uso misto. Na zona Sul da cidade, próxima ao Shopping Jardim Oriente, a população já vivencia uma nova centralidade consolidada e em constante adensamento. E aponta que um movimento similar acontece nos arredores da Vila Ema, que está em pleno processo de verticalização.

"Com a duplicação da Avenida Sebastião Gualberto, acredito num grande desenvolvimento também na região de Santana. O que leva os investidores a uma região é, principalmente, a infraestrutura implantada", diz a presidente da Aconvap.

Novo paradigma urbanístico e o apelo do valor local - Essas alterações na organização espacial criam uma dinâmica que a urbanista Verônica Vaz Pires define como uma mudança de paradigma. Para ela, os compradores não buscam apenas um endereço, mas um ecossistema que integre moradia, trabalho e lazer.

"Criam-se vários centros com funções distintas dentro de uma mesma cidade, contrapondo-se à antiga ideia de centro único", explica.

A urbanista aponta que um planejamento inteligente envolve um zoneamento que equilibre densidade populacional com preservação ambiental, evitando a expansão desordenada. No Brasil, a Lei de Zoneamento Urbano reforça essa abordagem. Estudos da Universidade de São Paulo (USP) mostram que bairros com planejamento participativo apresentam valorização 18% superior em comparação a áreas de crescimento espontâneo.

Outro estudo, este da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), revela que a localização representa até 70% do valor de imóveis de alto padrão, com a segurança e o verde contribuindo para 40% dessa fatia.

Verônica ressalta que, em bairros planejados, a segurança e a qualidade ambiental vão além de portarias: "Elas integram vigilância tecnológica, comunidades coesas, ar puro e baixa poluição sonora - fatores que elevam significativamente o apelo emocional e o valor do imóvel."

Apesar do otimismo com a descentralização comercial, o setor imobiliário monitora variáveis macroeconômicas e legislativas que podem afetar o ritmo de lançamentos no segundo semestre de 2026. O custo de construção é uma das principais atenções. França cita que análises da Abrainc já indicam o impacto do INCC-M e a escassez de mão de obra, que elevaram os preços imobiliários em 2,4% no último trimestre. Outro ponto importante em discussão é a proposta de redução da jornada de trabalho de 44 para 40 horas semanais.

Segundo estimativas da Abrainc, a mudança poderia elevar o custo das obras em 5,5%, gerando um repasse de preços que potencialmente excluiria 1,6 milhão de famílias da capacidade de financiamento imobiliário. Segundo França, a manutenção do ritmo de crescimento no interior paulista dependerá diretamente do equilíbrio entre o forte apetite do mercado e o controle dos custos — variáveis que já estão no radar do setor para o segundo semestre.

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IMAGEM: Prefeitura de Jundiaí/divulgação