Entenda como o setor imobiliário será afetado pela reforma tributária

A reforma tributária do consumo, criada por meio da PEC 132/2023, que institui o IVA e será implementada gradualmente a partir de 2026, inaugura uma das maiores mudanças estruturais já enfrentadas pelo setor imobiliário. O novo modelo introduz novas regras, redutores e duas camadas de transição que influenciarão diretamente incorporadores, locadores, loteadores, investidores e pequenos negócios.

O novo arcabouço foi detalhado pela advogada e professora Isabela Tralli, vice-presidente da Comissão de Direito Tributário do Instituto Brasileiro de Direito Tributário (Ibradim), e pelo tributarista Ricardo Lacaz Martins, coordenador dos cursos de pós-graduação da FGVLaw e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, na palestra "Reforma Tributária no Setor Imobiliário: Sistemática, Redutores de Ajuste e Social e Período de Transição (Contratos de Longo Prazo)”, realizada na reunião de novembro do Conselho de Altos Estudos de Finanças e Tributação (CAEFT) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP).  

A discussão também explorou o regime de transição para contratos de locação e incorporação imobiliária, além das complexidades de fiscalização e do impacto econômico para contribuintes e consumidores - em especial os pequenos.  

Segundo os especialistas, o setor lutou técnica e politicamente por um tratamento diferenciado, que inclui a introdução de redutores de alíquota (50% e 70%) e a criação de mecanismos como o Redutor de Ajuste e o Redutor Social para a base de cálculo com o intuito de mitigar o aumento da carga tributária. Os motivos são as peculiaridades das operações imobiliárias. 

Entre elas, estão o descasamento estrutural entre receita e despesa, com empreendimentos que duram anos e reconhecem receitas e custos em momentos diferentes, e as dificuldades de cobrança na locação, com inadimplência elevada e cobrança lenta - o que inviabilizaria um regime de competência para IBS/CBS na locação residencial e comercial. Outro motivo é a complexidade jurídica do setor, que envolve permutas, patrimônio de afetação (que separa os bens, direitos e obrigações de um empreendimento imobiliário do patrimônio da construtora/incorporadora), retrofits, loteamentos e outros tipos de contratos atípicos. 

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Isabela fez uma analogia para descrever a dificuldade fundamental em encaixar o setor imobiliário na reforma, dada a natureza do imóvel (consumo ou não), no novo sistema de tributação que levou à criação de um regime específico. 

"A gente sempre brinca que parece aquele brinquedo de criança, que tem um monte de bolinhas e quadradinhos que você tem que encaixar, e pega o quadradinho e fica tentando colocar na bolinha. O setor imobiliário é mais ou menos isso nesta reforma tributária do consumo", disse.

Sua frase realça a visão de que o setor imobiliário é particular e atípico, pois suas operações e insumos (como o terreno, que dura a vida toda) não se encaixam naturalmente na lógica do IVA, um imposto sobre o consumo. "Por isso a necessidade de criar um regime especial bastante específico para o setor", reforçou.

De forma complementar, o tributarista Ricardo Martins sintetizou o mecanismo central criado para compensar a não cumulatividade imperfeita do setor: o Redutor de Ajuste. O tributarista explica que o redutor foi a sistemática jurídica e econômica encontrada para "atribuir ao valor do imóvel o crédito atinente àquele insumo", evitando que o IVA se tornasse cumulativo. Ele também destacou a complexidade da solução encontrada para locação, comparando-a a um "Frankenstein". 

O Congresso chegou a discutir, na véspera da votação da PEC 132, adotar para o setor um modelo semelhante ao de saúde e educação — com redução constitucional de 60% da alíquota. Porém, segundo Martins, “a decisão foi tomada aos 45 do segundo tempo”, e optou-se por manter um regime especial no âmbito da lei complementar.

A sistemática e os redutores de alíquota

O regime específico para o setor imobiliário abrange diversas operações, incluindo incorporação imobiliária, loteamento, administração, intermediação, construção, locação e alienação de bens imóveis (fora do regime de incorporação).

Considerada 'uma grande conquista para o setor', segundo os tributaristas, a medida nasceu pela atuação de entidades como o Secovi-SP, que resultaram na negociação de redutores de alíquota para mitigar o impacto da nova sistemática tributária.

Isabela Tralli destacou que a maioria das operações imobiliárias se beneficiará de um redutor de alíquota de 50%. Para a locação de bens imóveis, o redutor é ainda maior, alcançando 70%. Martins explicou que essa diferença se deve a uma particularidade estrutural, já que o principal insumo (o terreno ou imóvel) não gera crédito para o locador.

Para um melhor entendimento, a advogada explicou a nova sistemática, os redutores criados e o regime de transição para contratos de longo prazo, e o tributarista comentou algumas peculiaridades, a seguir:  

Bloco 1

Redutores de Alíquota - O setor conseguiu negociar redutores substanciais na alíquota modal do IBS/CBS (que pode variar, mas é projetada em torno de 26,5% a 28%): Locação terá redutor de 70% sobre a alíquota modal. Já outras operações (incorporação, loteamento, etc.) terão redutor de 50% sobre a alíquota modal.

Momento da Tributação (Regime de Caixa) - Para incorporações e loteamentos, o fato gerador (ato de alienação) define a alíquota aplicável, mas o pagamento do IBS/CBS ocorre no recebimento efetivo das parcelas (regime de caixa). Este regime também foi adotado para locação e administração/intermediação de bens imóveis.

A adoção do regime de caixa para locação foi crucial, especialmente em casos de inadimplência, pois evita que o locador pague o imposto sem ter recebido a receita. Ricardo Martins explica que o redutor de 70% para locação decorre do fato de que o setor não pode tomar crédito sobre seu principal insumo (o terreno), e o alto redutor compensa a vedação, evitando cumulatividade.

Bloco 2

Para harmonizar a tributação e incentivar a habitação social, foram criados dois redutores de base de cálculo: Redutor de Ajuste, para terrenos e insumos sem crédito, e o Social, para dar progressividade à tributação. 

O Redutor de Ajuste foi estabelecido para resolver o problema da não cumulatividade em relação aos principais insumos que não geram crédito, notadamente o terreno. Ricardo Martins define o mecanismo. "O redutor de ajuste nada mais é do que você dar crédito do insumo mediante um redutor de base de cálculo." 

Ou seja, tecnicamente, é uma redução da base de cálculo para evitar a cumulatividade sobre o valor agregado. Abrange valor do terreno (insumo principal), ITBI e Laudêmio (incidentes na aquisição do imóvel) e contrapartidas (de ordem urbanística e ambiental, como construção de escolas ou complexos viários em troca de licenças).

Este valor será vinculado ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), o "CPF dos imóveis", a partir de 2027, contendo informações sobre o imóvel e incluindo seu redutor de ajuste. Para imóveis já existentes em 31/12/2026, o contribuinte pode optar por usar o valor de aquisição ou um valor de referência definido pelas administrações tributárias para calcular o redutor inicial.

Já o Redutor Social, que pretende conferir progressividade à tributação, tem como objetivo beneficiar a habitação de interesse social. Para o Imóvel Residencial Novo (Incorporação), o contribuinte pode reduzir R$ 100 mil da base de cálculo.

Em Lotes Residenciais, o redutor será de R$ 30 mil, e para Locação Residencial, o redutor será de R$ 600 por mês por bem imóvel. Isabela Tralli ilustra o efeito da progressividade: quando se fala de um imóvel do Minha Casa, Minha Vida que custa R$ 250 mil, é possível reduzir R$ 100 mil da base de cálculo, então a tributação será sobre R$ 150 mil.

"Mas se eu estiver falando de um imóvel de R$ 1 milhão, eu vou excluir da base de cálculo os mesmos R$ 100 mil. Como o valor de R$ 100 mil é fixo, o impacto percentual é muito maior em imóveis de menor valor", explica. 

Bloco 3

Período de Transição e Contratos de Longo Prazo - O setor imobiliário é marcado por empreendimentos que transcendem anos fiscais, gerando um "descasamento de receita e despesa". Por isso, o regime de transição para contratos de longo prazo é crucial, explicaram os especialistas. 

No caso de contratos de locação (long-term leases) firmados antes de 16 de janeiro (data de publicação da lei), é possível permanecer no regime antigo (PIS/COFINS cumulativos, geralmente com alíquota de 3,65%), desde que não sejam alterados ou renovados.

Contudo, a opção de manter o regime antigo pode ser desfavorável. Ricardo Martins aponta que a alíquota final do novo regime (após o redutor de 70%) será de cerca de 8,8%. "Durante a transição, a incidência será gradual. Permanecer no 3,65% cumulativo é ruim, especialmente considerando a criação de direito a crédito no novo regime."

Já no caso de incorporação (empreendimentos), a transição foi estabelecida pelo direito de protocolo: projetos que protocolaram (e obtiverem autorização do RET - Regime Especial de Tributação) até 1º de janeiro de 2029 podem manter a tributação antiga (PIS/COFINS cumulativos).

A escolha, no entanto, é complexa. Manter o regime cumulativo (pagando 2,08% sobre a receita no RET) parece benéfico, mas o custo de construção (insumos) pode subir até 30% com o IVA. Martins colocou a questão: é melhor a sistemática cumulativa ou não cumulativa? "Na cumulativa, tributo é custo. A decisão deve ser feita por empreendimento, analisando seu estágio de vida."

Os pequenos locadores e o fluxo de caixa

O impacto da reforma tributária no setor imobiliário e, em consequência, na liquidez e no fluxo de caixa dos pequenos locadores e até locatários (como lojistas, por exemplo) também foi lembrado pelo tributarista e coordenador do Caeft, Luiz Eduardo Schoueri. 

Os especialistas destacaram que o fluxo de caixa dos incorporadores é historicamente negativo, pois os custos dos insumos são dispendiosos, mas o recebimento das vendas é lento e parcelado. Assim, a nova carga de IVA, antes de ser creditada, poderia pressionar o caixa de forma "descomunal".

Para resolver essa problemática, o regime da reforma permite que projetos sob o Patrimônio de Afetação possam solicitar a restituição dos créditos do IBS/CBS (inclusive via Pix pelo Comitê Gestor) durante a obra, ou carregar esses créditos com correção monetária (IPCA).

Porém, no caso de pequenos proprietários e locadores (pessoa física), a reforma introduz o conceito de "contribuinte" e "não contribuinte, explicou Isabella. Pessoas físicas que alugam poucos imóveis e não se qualificam como contribuintes (mais de três imóveis e receita anual de R$ 240 mil) não terão IBS/CBS sobre a venda, mas também não se beneficiam dos créditos.

Para pequenos locadores residenciais e seus inquilinos (que são, via de regra, consumidores finais, ou B2C), o redutor social de R$ 600 por mês deve ajudar a mitigar o aumento de carga do imposto final (8,8%).

No entanto, há uma preocupação com o repasse econômico e a fiscalização. Se o inquilino for um não contribuinte (pessoa física), o imposto de 8,8% aumenta o custo efetivo da locação. Ricardo Martins alertou que esse aumento pode motivar a informalização, especialmente entre locações de pessoas físicas.

Já Isabela mencionou que a Receita Federal planeja um sistema de autodeclaração para que a pessoa física informe que é contribuinte ao atingir os limites. Além disso, a inclusão do IBS/CBS na competência municipal (junto com a criação do CIB) pode intensificar a fiscalização, "forçando a formalidade onde antes havia pouco controle tributário", sinalizou.

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