[AGÊNCIA DE NOTÍCIAS DC NEWS]
A São Carlos Empreendimentos (listada em 2006 na B3) nasceu em 1989 após os controladores da Lojas Americanas – Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira – concluírem que o conjunto de imóveis da varejista tinha valor patrimonial superior ao próprio negócio de varejo. A partir dessa avaliação, criaram uma segunda empresa dedicada à gestão e ao desenvolvimento de ativos imobiliários. Ao longo das décadas, essa estrutura deixou de ser apenas a detentora dos ‘tijolos’ das Americanas e se expandiu para lajes corporativas, retrofits de prédios comerciais e centros de conveniência dedicados ao varejo. A companhia passa agora por uma guinada rumo ao mercado de fundos imobiliários.
Durante entrevista ao DC News Talks, a diretora financeira da São Carlos Empreendimentos, Fernanda Naveiro, afirmou que a companhia vem alterando seu modelo de atuação – passa a trabalhar visando a participações em fundos, com gestão mais enxuta. Segundo ela, o foco tem se deslocado para a estruturação e a gestão de fundos imobiliários, combinando novas estratégias de negócio, desalavancagem e melhoria da remuneração ao acionista. “A provocação veio muito de uma análise de que o nosso desconto na bolsa é muito grande”, disse. “Talvez seja melhor eu remunerar o meu acionista de outra forma.” Essas declarações foram dadas antes das movimentações recentes, mas já antecipavam a direção estratégica adotada pela empresa.
O caminho mencionado por Fernanda se materializou em 27 de novembro. Em fato relevante divulgado ao mercado naquela data, a São Carlos comunicou a venda de oito edifícios corporativos, somando 78,2 mil metros quadrados, por R$ 837,2 milhões a um fundo imobiliário em constituição (o FII SC JiveMauá). O pagamento será dividido entre 70% em caixa (R$ 586,1 milhões) e 30% em cotas subordinadas do FII, mantendo a companhia vinculada ao desempenho dos ativos e reforçando a lógica asset light.
Em junho, a empresa já havia vendido 19 imóveis da Best Center (sua subsidiária) por R$ 308 milhões ao fundo TGRU, permanecendo com 25% das cotas e integral responsabilidade pela gestão dos ativos. A estratégia combina desalavancagem, acesso a capital por meio de fundos e remuneração pelo serviço de administração. “Sem abandonar a essência operacional construída ao longo de quase quatro décadas”, afirmou. A operação de 27 de novembro não compõe os resultados do 3º trimestre, mas se encaixa na mudança descrita pela diretora na gravação. Após essa transação, o portfólio próprio da São Carlos passa a ter 40 ativos, 165 mil metros quadrados de ABL e cerca de R$ 351 milhões em cotas de fundos, além de valor estimado de R$ 2 bilhões. A empresa já chegou a ter um portfólio avaliado em R$ 5 bilhões.
DESEMPENHO — Após um processo intenso de redução de dívida em 2023, a São Carlos encerrou o 3º trimestre de 2025 com dívida líquida de R$ 380,4 milhões, equivalente a 12,2% do valor do portfólio da época (R$ 3 bilhões). O patamar foi considerado confortável pela companhia, que já operou acima de 30%. A redução reflete venda de ativos, priorização de geração de caixa e recomposição da estrutura de capital. Esse movimento também permitiu dividendos extraordinários após transações recentes, prática que poderá se repetir conforme novas vendas forem concluídas.
O prejuízo recorrente – indicador que exclui efeitos de venda de imóveis e reflete o desempenho real da operação – foi de R$ 11 milhões no trimestre, melhora de 21,8% em comparação com o mesmo período de 2024. O prejuízo contábil somou R$ 22,8 milhões, influenciado por itens não recorrentes e pela consolidação de resultados decorrentes de normas contábeis. A administração afirma que a evolução demonstra impacto positivo da reciclagem de portfólio, da queda de despesas financeiras após a desalavancagem e do foco em retornos operacionais mais previsíveis. Confira a entrevista.
