Reforma do Campo de Marte acende alerta no mercado imobiliário

O aeroporto mais antigo da Capital Paulista, o Campo de Marte, está passando por uma grande transformação em 2026, a maior das últimas décadas. Sob a liderança da PAX Aeroportos, concessionária dirigida por Rogério Augusto Prado, e com a supervisão técnica do Centro Regional de Controle do Espaço Aéreo Sudeste (CRCEA-SE), comandado pelo coronel-aviador Luiz Eduardo de França Scovino, o aeroporto deixa de ser apenas um pátio de aviação executiva, passará a operar por sistema de voo por instrumentos (IFR) a partir e agosto de 2026, e posteriormente deve se tornar um polo estratégico de tecnologia e lazer.

No entanto, a modernização do aeroporto e a implementação de operações por instrumentos impõe uma série de restrições de altura e zoneamento em um raio que afeta muitos empreendimentos em São Paulo e cidades vizinhas, já que a necessidade de trajetórias de voo mais precisas (medidas pelo IFR) limita a altura de novas edificações em zonas densamente povoadas, Por conta das mudanças do gabarito, diversas incorporadoras vêm enfrentando dificuldades na aprovação de projetos pelo Comando da Aeronáutica (COMAER). De acordo com o Secovi, a área de restrição é muito extensa e deve afetar 90% da cidade de São Paulo. 

Tráfego aéreo e divergências

Na quarta (13/05), o responsável pela implantação do IFR, o coronel Scovino, da FAB, mostrou a operação nacional do setor de controle de Tráfego Aéreo da FAB (DECEA) e falou sobre nova estrutura do Campo de Marte, na reunião do Conselho de Política Urbana e Meio Ambiente da Associação Comercial de São Paulo (CPMU), realizada na sede da entidade.

O coronel informou, durante o debate, que 14,5 mil obstáculos foram mapeados num raio de 20 km ao redor do aeroporto; o plano diretor IFR (de sistema de voo de instrumentos) foi publicado em 29 de abril e passa a ser a referência obrigatória para o setor imobiliário. A mudança já impõe novos gabaritos de proteção sobre um raio de 20 quilômetros ao redor do aeródromo, afetando bairros como Santana, Anhanguera, Pirituba, Brasilândia, Perus, Jaraguá, Casa Verde, Cachoeirinha, Vila Maria, Vila Guilherme, Lapa, Mooca, Vila Prudente, Aricanduva e Carrão.

Sobre os questionamentos do mercado imobiliário, o coronel espera que sejam resolvidos até a inauguração do novo aeroporto.

Por outro lado, o empresário Rogério Prado, da Pax Aeroportos, concessionária responsável pela reforma e operação do Campo de Marte, “as regras devem ser levadas em consideração embora possam ser interpretadas de várias maneiras, após a implementação de voos por instrumentos.” Prado investiu R$ 120 milhões e está otimista com o projeto.

Mas este não é exatamente o estado de espírito do coordenador da CPMU/ACSP, Alessandro Azzoni, que vê o projeto do aeroporto de maneira mais crítica. ”Existem uma série de problemas, nesse projeto, que precisam ser considerados. A mudança na operação do aeroporto deve impactar um perímetro mais amplo do que o estabelecido pela normativa da FAB”, afirma.

A portaria da FAB - COMAER nº 67609.001378/2026-08 deixa claro que “impõe restrições aos novos objetos ou extensões de objetos, bem como aos objetos existentes no Município de São Paulo – SP, que estejam localizados dentro dos limites laterais das superfícies limitadoras de obstáculos."

Inicialmente foi estabelecido um raio de 20 km quadrados para a área de restrição, mas na visão do coordenador da CPMU, a operação de um jato executivo de grande porte pode significar um aumento automático da área de restrição, que pode chegar, segundo a própria FAB, a um raio de 340 km quadrados o que vai incluir na área de restrições vários outros bairros, além da Zona Norte. Azzoni dá um exemplo técnico: “ Se um jato de porte maior precisar arremeter no Campo de Marte vai precisar usar uma área muito maior do que está estabelecido”, acrescentou.

Um salto tecnológico

Um outro desafio será a implantação de uma operação aeroportuária que vai incluir planos para eVTOLs (carros voadores), que entrarão em operação a partir de 2028 com aeronaves da Embraer e empresas americanas que já estão realizando testes com esse tipo de veículo elétrico, o que pode agravar ainda mais as restrições de altura.

Para Rogério Prado, “a reforma e adequação do Campo de Marte vai representar um grande salto tecnológico: “O Campo de Marte é um dos primeiros aeroportos do Brasil, um clássico que está ligado à nossa história. Em 1932, na Revolução Constitucionalista, chegou a ser bombardeado”, lembra o empresário.

O aeroporto que operava apenas visualmente terá os equipamentos de última geração para monitorar o tráfego aéreo em qualquer clima. O empresário acrescenta que as obras de infraestrutura já estão finalizadas e que vai iniciar a reforma da área de embarque, um setor vip para os passageiros e um local de espera com toda a estrutura para os pilotos. Essas obras deverão ser entregues em agosto de 2026, quando o Campo de Marte vai sediar o Latin American Bussines Aviation (LABACE), o principal evento do setor de aviação executiva da América Latina.

Nova estrutura

Em março de 2026, a Pax Aeroportos inaugurou a etapa 1B das obras no Campo de Marte, investindo cerca de R$ 120 milhões. “Aumentamos a capacidade da aviação geral, incluídas novas áreas de segurança de fim de pista (RESA), além da pavimentação e iluminação moderna. A ideia é que o Campo de Marte possa desafogar o tráfego de Congonhas e se tornar um hub da aviação executiva no país. “ afirma.

O museu aero espacial será outra atração no Campo de Marte e sua implantação está sob a responsabilidade da aeronáutica. O acervo inicial cerca de 100 aeronaves históricas, fruto da cessão de 40 aeronaves emblemáticas do Museu Asas de Um Sonho (MAS), que ficava em São Carlos. Lá estarão peças como o Supermarine Spitfire, o F-4 Corsair e o Messerschmitt Bf 109. Soma-se a esse conjunto o P-47 Thunderbolt, pertencente à Força Aérea Brasileira, que representa com destaque a participação da Força Expedicionária Brasileira na Segunda Guerra Mundial.

Integração com a Cidade

O uso social do espaço do Campo de Marte também está previsto. Atendendo uma demanda da região, parte da área do aeroporto será convertida no Parque Municipal Campo de Marte, um espaço de lazer de 400 mil metros quadrados. O objetivo é que o novo Campo de Marte seja um exemplo positivo de um modelo de concessão híbrida, com a contribuição da iniciativa privada e o rigor técnico da FAB.


IMAGEM: Agência Senado