VITÓRIAS e vitórias

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) determinou a suspensão liminar da concessão de alvarás de demolição e construção de novos edifícios na capital paulista em função de distorções significativas na revisão da Lei de Zoneamento.

Mesmo indesejável, em alguns casos a judicialização de questões urbanísticas é inevitável e gera efeitos. Neste a liminar tem sido considerada uma grande vitória pelos movimentos de moradores nos bairros mais afetados.

E é! Sobretudo diante do processo avassalador vivido.

Porém, é preciso entender que além de parcial esta decisão está seis anos atrasada. Chega quando o suposto leite já derramou e é irreversível. Baseado em demolição e reparcelamento do solo, os bairros já foram estruturalmente transformados. Até ruas são vendidas e desaparecem. Por isso esta decisão deve ser mensurada enquanto vitória e analisada com prudência em seus desdobramentos.

Tivesse acontecido há seis anos, quando os efeitos concretos dos desvios e distorções na interpretação das Leis (PDE/14 e Zoneamento/16) já estavam claramente visíveis na cidade, esta decisão poderia ter evitado o ocorrido e como ocorreu.

No entanto, em 2020 o que se buscou na justiça, e se conseguiu, foi apenas o adiamento da revisão do Plano Diretor prevista para aquele ano. Como consequência, em vez de suspender os efeitos das distorções em andamento, concedeu-se mais tempo para a sua concretização irreversível no chão da cidade.

A demolição dos bairros consolidados em busca de ali auferir mais ganhos com menor risco em detrimento da abertura de novas áreas adensadas na cidade, como era o objetivo da Lei, se tornou o protocolo do setor.

Somem-se aí dois fatores: um elevado volume de recursos disponíveis, em boa parte internacionais, e o forte desenvolvimento tecnológico neste setor da construção civil. Estes, associados à oportunidade obtida pelo adiamento da revisão do plano, propiciaram uma inédita aceleração das transformações, inclusive durante a pandemia.

Neste quadro, o novo Plano Diretor (2023) e o novo velho zoneamento (2024), feitos à guisa de revisão, consolidaram em lei as distorções praticadas nos anos anteriores, que afastaram a cidade dos objetivos pactuados dez anos antes.

Para a análise da vitória e avaliação de seus efeitos, é preciso destacar, também, que esta decisão da justiça se deu em função de um elemento pontual da revisão da revisão, que teria ocorrido sem o devido rito participativo previsto em lei, não em função das distorções como um todo.

Ou seja, se está discutindo social, econômica e judicialmente uma questão estrutural da cidade baseada numa tecnicalidade processual bastante frágil. E numa especificidade que dificilmente prosperará para uma alteração de amplo efeito.

Assim, em que pese a vitória obtida, parece preocupante simplesmente parar o processo em andamento. Não se retornará à situação anterior, e não se definiu o que acontecerá pela frente. A decisão suspende alvarás específicos e não vai além disto.

Decisão judicial não se discute, se cumpre. Mas é imprescindível que com ela se aprenda.

Espera-se, então, que esta decisão funcione como um freio de arrumação que ao invés de despertar lamentos e lamúrias de um lado ou falsas expectativas de outro, seja a oportunidade de estabelecimento de um novo pacto entre os agentes produtores da cidade, uma vez que o pacto de 2014 se desfez precocemente e a situação se mostra insustentável.

De um lado, há que se reconhecer que a substituição da velocidade por voracidade foi e está sendo prejudicial à coletividade. E será, no médio prazo, prejudicial aos próprios setores hegemônicos dos mercados imobiliário e financeiro que comandam o processo.

Fica cada vez mais claro que, no médio e longo prazo, os ganhos obtidos deste modo estarão muito aquém do potencial do investimento realizado. Ou seja, em termos claros, a voracidade está fazendo com que haja desperdício de recursos no processo e valiosa perda de ganhos futuros. Com potencial de prejuízo adiante, como já está se vendo nesta decisão do TJ e no caso do desvio dos incentivos para Habitação de Interesse Social.

Há também que se reconhecer que, por maior que seja a hegemonia de um dos agentes produtores da cidade, o mercado imobiliário, este já não é o único protagonista do processo.

Hoje são muitos os segmentos da sociedade organizados em torno da produção da cidade. Setores econômicos como comércio e serviços, indústria e agricultura, além dos setores cultural, ambiental e os movimentos organizados em torno de necessidades básicas como educação, saúde, segurança, transporte e mobilidade e, claro, habitação.

Esta decisão da justiça, a segunda em poucos meses, demonstra o colapso do pacto de 2014 e a fragilidade da Lei elaborada em seu lugar em 2023/24. E alerta os envolvidos que devem se dispor a participar do processo com espírito público e visão de futuro, lembrando que “o combinado não é caro” e que o coletivo se sobrepõe ao individual.

É necessário usar esta oportunidade para conter danos e adiantar para já o início das discussões sobre o novo marco regulatório previsto para daqui três anos. Para a perspectiva histórica de uma megalópole três anos são um sopro.

Organizado pela SMUL e apoiado pela SP Urbanismo, é preciso fazer o que não foi feito até agora: explicitar interesses e projetos, e desenhar a cidade, o chão da cidade. Feito de modo descentralizado e colaborativo, bairro a bairro, distrito a distrito, assumindo que neste século XXI é assim que obteremos a cidade resultante. Resultante de um pacto que contemple os múltiplos interesses contraditórios que nela convivem.

Lembrando sempre que cidade primeiro se desenha, para que toda a sociedade a conheça, reconheça e opine, e só depois se escreve.

**As opiniões expressas em artigos são de exclusiva responsabilidade dos autores e não coincidem, necessariamente, com as do Diário do Comércio**

 

IMAGEM: Agliberto Lima/DC