Isadora Rebouças, da Citas: "Não quero um retrofit no Centro de SP. Quero 50"

Nos últimos anos, a transformação de imóveis na região central de São Paulo voltou à cena após alguns incentivos da Prefeitura da cidade como parte do Programa Requalifica Centro. A isenção de taxas municipais, descontos de IPTU, a redução da alíquota de ISS e outros benefícios passaram a chamar a atenção de incorporadoras e construtoras.

Embora veja esse movimento como positivo, o que verdadeiramente atraiu o olhar de Isadora Rebouças, CEO da Citas, para a região foram as contrariedades do local. À frente de uma construtora que trabalha exclusivamente com a requalificação de imóveis vazios e sem uso no Centro de São Paulo, ela conta que, em 2018, quando estava em busca de boas oportunidades de negócios, identificou um problema: muitos prédios comerciais vazios, ou com baixa ocupação, e valor de locação baixo versus a alta demanda de pessoas que querem morar no Centro.

Enquanto via o mercado tradicional concentrado na venda de unidades, que exige um produto "perfeito" para vender o "sonho da casa própria", Isadora entendeu que a solução mais óbvia para o Centro era justamente o oposto: aceitar o imperfeito e fazer o retrofit por meio do conceito multifamily (quando todas as unidades pertencem a um único proprietário e são destinadas ao aluguel).

"Estamos tentando corrigir um problema. Não sou mais esperta que ninguém, mas quis entender por que ninguém fazia. E a resposta é que ficava mais barato demolir tudo do que reformar. Mas eu não aceitava isso", diz. "Se a indústria imobiliária tradicional tem a obrigação de entregar o que está no papel, nós não temos, e o retrofit tem muita surpresa."

Ao apostar no conceito multifamily para o segmento mais econômico via retrofit, Isadora foi na contramão dos prédios tradicionais, pensados para venda, e vislumbrou empreendimentos projetados para ter 100% das unidades para aluguel. Nessa busca, a executiva diz ter encontrado no Centro um portfólio de prédios comerciais com baixa ocupação, alguns deles com menos de 20%. Ao mesmo tempo, deparou-se com valores muito baixos - de R$ 20, R$ 30 o metro quadrado - e sem demanda para ocupá-los comercialmente, enquanto existem muitas pessoas que querem morar no Centro e estar perto do Metrô.

O público que mirou foram famílias pequenas, casais jovens, recém-formados com o primeiro emprego e famílias com renda entre 3 e 6 salários mínimos (HIS-2). Para requalificar esses imóveis, Isadora aponta que as principais mudanças ocorrem na parte hidráulica e elétrica, que são completamente substituídas para atender a uma nova demanda de uso. Outras readequações, como sistemas para ar-condicionado, proteção contra incêndios e Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), conhecido como para-raios, também foram incluídas no projeto.

"Não tento que pareça com um prédio novo. Em um dos casos, tínhamos uma viga invertida. Em um prédio projetado para venda, teria que fazer um reforço estrutural, o que seria um mega estouro de custo. Como não tínhamos essa obrigação (de entrega rígida), redesenhamos a circulação do prédio. Consigo cobrar um aluguel baixo, isso é o mais importante."

No meio do caminho, lembra, boas surpresas também podem surgir. Em um outro exemplo, uma das unidades revelou um piso de mármore italiano, onde antigamente funcionava uma sala de diretoria. Sem o compromisso de manter um padrão, o piso foi mantido. E, eventualmente, ela indica que pode-se cobrar até um pouco mais por aquela unidade, o que também permite subsidiar um preço mais baixo em outra.

Investimento por metro quadrado

Entre 2018 e 2022, Isadora conta que a equipe da Citas se dedicou não apenas a reconhecer quais seriam as melhores oportunidades imobiliárias, mas também a entender as expectativas de seus futuros locatários, as potencialidades de cada região e o que a legislação determinava para aquele cenário.

Atualmente, com oito projetos no Centro de São Paulo, a companhia tem entregado, em média, três projetos de retrofit por ano. Somados os valores de aquisição e do retrofit, a executiva aponta que o investimento total da Citas nos imóveis em questão fica em torno de R$ 5 mil a R$ 6 mil por metro quadrado. Cada apartamento é entregue completamente mobiliado, incluindo cama, sofá, mesa, cadeiras e marcenaria. Além disso, são equipados também com geladeira, micro-ondas e área de preparo de alimentos.

A Citas tem conseguido alugar unidades com valores entre R$ 1,7 mil, incluindo aluguel e condomínio, e R$ 3,3 mil. Segundo Isadora, são locações de longo prazo, com contratos de 30 meses, "o que fideliza ainda mais."

 

Barreiras estruturais

Porém, não são poucas as barreiras estruturais que dificultam o crescimento desse mercado, segundo Isadora. Os maiores obstáculos para a consolidação do retrofit, na opinião da executiva, são o capital e a morosidade administrativa. Ela diz que, ao contrário do mercado para venda, faltam subsídios e linhas de financiamento específicos para a locação social.

De acordo com Isadora, empresas que trabalham com habitação acessível, mesmo para a Faixa 2, não têm acesso a financiamento de longo prazo, pois tomadores de decisão muitas vezes investem apenas naquilo que lhes é familiar (como o mercado de alto padrão). Outro ponto é o ritmo da máquina pública, pois a teoria dos incentivos ainda está distante da prática.

Um dos casos da Citas, por exemplo, é um prédio na rua Álvares Penteado, que está em análise de viabilidade há 200 dias e ainda não está aprovado, segundo Isadora. Enquanto que, em linhas gerais, o Requalifica Centro promete aprovações em no máximo 155 dias. Apesar disso, a executiva reconhece a "boa vontade e a evolução da Prefeitura" nesse tema, vendo muitos passos sendo dados na direção certa.

Considerando o ritmo de aprovação e conclusão dos projetos incentivados, o número de edifícios entregues e habitados até o final de 2026 será menor do que o potencial, acredita a executiva. No entanto, representará uma aceleração importante. Hoje, a Citas tem mais de seis projetos em diferentes fases de desenvolvimento e entrega - no próximo ano, haverá pelo menos mais três inícios de obra, segundo a CEO.

"As pessoas ainda não estão vendo, mas, em no máximo dois anos, tudo ficará muito evidente. Essa mudança é palpável e não é pontual. Já temos quarteirões com dois retrofits acontecendo. Não quero fazer um retrofit no Centro, quero fazer 50. Além da Citas, temos outras dez empresas trabalhando nisso no Centro de São Paulo."

Embora a empresária reconheça que apenas com os projetos atuais não seja possível resolver o déficit habitacional da cidade, ela diz observar um movimento importante nesse sentido. "Isso tem que ser política pública. Quanto mais escala e produto trouxermos para a região, mais relevante fica."

Para tanto, Isadora aponta outro revés a ser superado entre os paulistanos: o preconceito com a região. Ela diz acreditar que projetos como o Citas República ajudam a revitalizar o microentorno e combater a percepção de insegurança. Construído na década de 1950, o Edifício Chrysler renasceu como Citas República e faz parte de um conjunto de prédios históricos que constituem os tempos áureos da região.

"Sempre que começamos uma obra, outros negócios vão surgindo ali por perto. Quando as pessoas moram no Centro, o comércio não fecha às 18 horas e as ruas permanecem ocupadas e mais seguras."

Embora tenha foco em converter prédios para o uso residencial, Isadora acredita que em um futuro próximo outras tendências irão se consolidar. A volta da hotelaria, segundo ela, para atender o público de compras já é uma realidade. O comércio de rua, que sofreu na pandemia, também está voltando, impulsionado pelo aluguel mais baixo, ela aponta. A Citas, por exemplo, tem em alguns de seus projetos lojas no térreo, cujos aluguéis são mais acessíveis, diz a CEO.

Com mais gente morando na região, Isadora acredita que haverá demanda por serviços e escritórios modernizados. "A partir disso fará sentido voltar a pensar no retrofit para uso comercial", opina Isadora, antecipando que isso deve se consolidar em um horizonte de cinco anos. O uso misto, em sua opinião, é visto como a tendência mais sustentável a longo prazo, garantindo vitalidade 24 horas e sensação de segurança.

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IMAGENS: Citas/divulgação