Vivemos um novo boom imobiliário em São Paulo. A pandemia foi tão eficiente em aquecer o setor da construção civil, que a tendência se manteve e nunca esteve mais aquecida do que agora. Segundo levantamento da Data Lello, empresa administradora de condomínios, neste ano, a previsão é da entrega de 818 novos condomínios, totalizando 150 mil apartamentos em São Paulo. O número é quase o dobro dos 424 empreendimentos entregues no ano passado.
Do total das entregas, 98% dos empreendimentos são residenciais e apenas 2% são comerciais. O médio padrão domina os lançamentos, sendo 36% do total, com 295 empreendimentos avaliados em R$ 15,2 mil o m² e R$ 710 mil a unidade, em média. As regiões que mais devem receber prédios desse segmento são Vila Mariana, Perdizes, Pinheiros, Vila Clementino e Moema. Os lançamentos mais baratos – com unidades a R$ 231 mil – miram regiões mais periféricas, em bairros como Itaquera, Paraisópolis e Guaianases.
O setor vem crescendo significativamente desde o início da pandemia, em 2020, explica o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto. Segundo ele, isso foi impulsionado na época pela demanda por imóveis maiores e localizações adequadas para home office. Isso criou uma alta demanda que, junto ao déficit habitacional, resultou em vendas rápidas e valorização significativa dos imóveis, especialmente em São Paulo, onde novos empreendimentos são vendidos rapidamente.
“Nesse período, apesar das taxas de financiamento imobiliário altas, a confiança nas quedas futuras da taxa Selic incentivou as pessoas a assumirem financiamentos de longo prazo”, afirmou. A última alta foi de 13,75% em agosto de 2022 e vem sofrendo cortes desde então – chegou a 10,50% em maio deste ano e não teve mais cortes. “A alta nos juros limitam o acesso ao financiamento para muitas famílias, consequentemente, novos cortes nas taxas de juros seriam benéficos para o mercado”, disse.
Para o presidente do Creci, a possível criação de uma quarta faixa no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), para rendas familiares de até 12 mil reais por mês, também ajuda no aquecimento atual do mercado, trazendo a possibilidade de incluir mais pessoas, principalmente da classe média.
Do lado das construtoras, o pensamento é parecido. Leonardo Mesquita, vice-presidente da Cury Construtora também acredita que o setor atravessa um bom momento, mas a Selic ainda é um fator que inibe que o investimento no mercado imobiliário seja mais robusto. Segundo ele, o cenário está favorecido pelas melhores condições do programa Minha Casa, Minha Vida, mas os bons resultados – no acumulado dos últimos 12 meses, o VGV atingido foi de R$ 5 bilhões, 24,1% acima do mesmo período do ano anterior – também vieram por outros fatores de estratégia própria da companhia. “Concentramos a maior parte dos nossos lançamentos no primeiro semestre, como parte da nossa estratégia – foram 11 lançamentos”, afirmou.
O mesmo vale para a MRV, que acredita que o mercado continua apresentando uma demanda significativa, especialmente em segmentos específicos como o de habitação acessível e de médio padrão. “A cidade de São Paulo, por sua complexidade e dinamismo, ainda oferece muitas oportunidades para novos empreendimentos, com uma população em constante crescimento e necessidades habitacionais diversas”, afirmou a MRV em nota. Segundo a empresa, há um otimismo quanto a economia e os subsídios do governo para este ano, especialmente devido ao impacto positivo dos programas habitacionais. “Temos 55% das nossas operações em áreas com subsídios adicionais ao Minha Casa, Minha Vida, e a média de suporte financeiro por cliente é de R$ 17,5 mil, o que faz uma diferença significativa na compra do imóvel”, afirmou.
A Vinx, que também foca os negócios em imóveis dentro do MCMV, atualmente acelera os investimentos em função de movimentações como a redução gradual da taxa básica de juros, o orçamento do FGTS já estabelecido e a expansão dos programas de moradias populares. A empresa quer, nos próximos 12 meses, lançar cerca de 1.500 unidades do segmento econômico do MCMV. As unidades são referentes ao lançamento de cinco empreendimentos estrategicamente localizados em São Paulo, focados na faixa 3 do Programa, abrangendo famílias com renda mensal de R$ 4.400 até R$ 8 mil.
Com as alterações do MCMV, a empresa observou crescimento na procura e na venda dos produtos. “Em comparação ao mesmo período de 2022, tivemos um crescimento de vendas em mais de 39%, assim como a procura pelos imóveis, que aumentou em 27%”, afirmou Ronaldo Santoro, diretor comercial da Vinx Construtora e Incorporadora.
OPORTUNIDADES – Para o presidente do Creci, Viana Neto, o mercado imobiliário de alto padrão não será afetado por mudanças no programa habitacional e também deve se beneficiar dos cortes na SELIC. Ele identifica regiões como Ipiranga, Barra Funda, Brás e Mooca como áreas com potencial para desenvolvimento imobiliário, mas que ainda não atingiram seu pleno potencial.
No quesito localização, a Cury concentra os esforços na capital e na região metropolitana, destacando empreendimentos na Zona Sul de São Paulo. No primeiro semestre deste ano, foram 12 na capital. Ao todo, eles totalizam VGV de 2.4 milhões. Atualmente, a incorporadora está de olho nas no potencial de verticalização em áreas próximas a eixos de transporte.
A MRV tem mapeado áreas estratégicas em São Paulo, como a Zona Leste e a Zona Sul, que apresentam um grande potencial de crescimento e valorização. Além disso, bairros emergentes com boa infraestrutura e transporte público eficiente também estão no radar da empresa. Atualmente, tem diversos empreendimentos em andamento, incluindo projetos nas regiões de Itaquera, São Mateus e Campo Limpo.
Para a Vinx, as oportunidades estão na zona leste de São Paulo, que está experimentando um significativo crescimento no mercado imobiliário, segundo a empresa. As novas políticas do plano diretor urbano e o MCMV têm aumentado a atratividade da região para investidores e compradores. De acordo com dados do Secovi-SP, em agosto de 2023, a região teve o maior volume de lançamentos, com 2.402 unidades (38%), e 2.396 unidades vendidas (30%).
FUTURO – A atual conjuntura econômica favorece as incorporadoras, assim como as promessas para os programas de moradia popular do atual governo. Para o presidente do CRECISP, o futuro do mercado parece promissor. “Esperamos uma maior inclusão de investidores estrangeiros e melhorias na infraestrutura atual do setor, o que beneficiaria tanto a economia como o setor imobiliário”, afirmou. Se apoiando ou não nas promessas da econômicas, o setor vai continuar se beneficiando do déficit habitacional e, no geral, deve ter um ano de 2024 positivo.
